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后楼市观察者,农村娃进城定居,专注地产研究
18
年,是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。
老贺
是我
大学同学
。
他在
广州和老家湘潭各有一套房
,
现在他
打算
回湘潭,问我:
“
广州那套要不要卖?
5
年后还能值多少?
”
我没直接回答,给他讲了李嘉诚
的故事
。
1
李嘉诚怎么精准判断房价
1967
年香港
B
动,地价暴跌
60%
,人人往外跑,他逆势抄底,一战封神。
2013
年内地楼市最火,他却狂卖广州、上海、北京的核心物业,套现超
1700
亿。
当时多少人笑他
“
跑早了
”
?结果呢?恒大倒了,融创跪了,碧桂园还在债务里挣扎,他的账上却稳躺
1
0
00
多
亿。
2026
年,他又放话:
“
只要回报合理,肯定拿地!
”
我们分析
李嘉诚
,
他就是发迹于房地产,
这辈子就靠两招
封神
:
一是牢守
地段
,
二是低成本入手
。
2
五年后
100
万房子值多少?
关于这个问题,我们还是看李嘉诚怎么说。
李嘉诚说过:
“
决定房产价值的,一是地段,二是地段,三还是地段。
”
但很多人理解歪了
——
地段不是看现在多繁华,是看未来
5
年人口往哪流!
2025
年全国人口减少
339
万,新生儿仅
792
万,创历史新低。
22
个省份里,只有
6
个省人口正增长。
广东净增
79
万,浙江净增
31
万
——
全被长三角、珠三角吞了!
另一组数据更扎心:一线城市房价已集体跌回
2016
年。北京跌
38%
,上海跌
39%
,广州跌
40%
,深圳暴跌
44%
!
有人慌了:核心区也扛不住?
但你细品
——
同样跌,人口流入的深广沪,跌的是周期;人口流出的鹤岗、玉门,跌的是命!
所以,
结论很残酷:
到
2030
年,你的
100
万房子,可能是
30
万,也可能是
150
万。
全看你买在哪里!
3
两类房子,天堂地狱
我们从这个底层逻辑来推断,未来房子主要分为
2
类。
第一类:核心城市核心地段
,
5
年后
止跌回稳
。
比如广州珠江新城、深圳前海、上海陆家嘴。人口扎堆、产业扎堆,跌了也会涨回来。
第二类:人口流出的三四线城市、远郊老破大
,
5
年后可能跌到
50
万,甚至
30
万!
没人接盘,租不出去,连银行都拒贷。
你每个月的物业费、维修费,比租金还高!
4
我们
普通人
该怎么办?
先说结论:
别再拿全家人的命去赌一套房!
2030
年,房子的金融属性将彻底消失,只剩下
“
住
”
的功能。
李嘉诚最狠的一点:他永远提前
10
年以上就
布局。
虽然我们
学不会预判,但
得
学会跟随
,
人口流出的地方,房子就是水泥坟墓!
老贺问我:
“
我那套广州的房,到底留不留?
”
我告诉他:如果在海珠、天河核心区,别急着卖。如果在增城、花都等郊区,赶紧套现!
2026
年,
我们
站在
楼市
这个岔路口
。
一招不慎
,就会被趋势的刀子割死!
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