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后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究
18
年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。
老贺
是我
大学同学
。
他在
广州和老家湘潭各有一套房
，
现在他
打算
回湘潭，问我：
“
广州那套要不要卖？
5
年后还能值多少？
”
我没直接回答，给他讲了李嘉诚
的故事
。
1
李嘉诚怎么精准判断房价
1967
年香港
B
动，地价暴跌
60%
，人人往外跑，他逆势抄底，一战封神。
2013
年内地楼市最火，他却狂卖广州、上海、北京的核心物业，套现超
1700
亿。
当时多少人笑他
“
跑早了
”
？结果呢？恒大倒了，融创跪了，碧桂园还在债务里挣扎，他的账上却稳躺
1
0
00
多
亿。
2026
年，他又放话：
“
只要回报合理，肯定拿地！
”
我们分析
李嘉诚
，
他就是发迹于房地产，
这辈子就靠两招
封神
：
一是牢守
地段
，
二是低成本入手
。
2
五年后
100
万房子值多少？
关于这个问题，我们还是看李嘉诚怎么说。
李嘉诚说过：
“
决定房产价值的，一是地段，二是地段，三还是地段。
”
但很多人理解歪了
——
地段不是看现在多繁华，是看未来
5
年人口往哪流！
2025
年全国人口减少
339
万，新生儿仅
792
万，创历史新低。
22
个省份里，只有
6
个省人口正增长。
广东净增
79
万，浙江净增
31
万
——
全被长三角、珠三角吞了！
另一组数据更扎心：一线城市房价已集体跌回
2016
年。北京跌
38%
，上海跌
39%
，广州跌
40%
，深圳暴跌
44%
！
有人慌了：核心区也扛不住？
但你细品
——
同样跌，人口流入的深广沪，跌的是周期；人口流出的鹤岗、玉门，跌的是命！
所以，
结论很残酷：
到
2030
年，你的
100
万房子，可能是
30
万，也可能是
150
万。
全看你买在哪里！
3
两类房子，天堂地狱
我们从这个底层逻辑来推断，未来房子主要分为
2
类。
第一类：核心城市核心地段
，
5
年后
止跌回稳
。
比如广州珠江新城、深圳前海、上海陆家嘴。人口扎堆、产业扎堆，跌了也会涨回来。
第二类：人口流出的三四线城市、远郊老破大
，
5
年后可能跌到
50
万，甚至
30
万！
没人接盘，租不出去，连银行都拒贷。
你每个月的物业费、维修费，比租金还高！
4
我们
普通人
该怎么办？
先说结论：
别再拿全家人的命去赌一套房！
2030
年，房子的金融属性将彻底消失，只剩下
“
住
”
的功能。
李嘉诚最狠的一点：他永远提前
10
年以上就
布局。
虽然我们
学不会预判，但
得
学会跟随
，
人口流出的地方，房子就是水泥坟墓！
老贺问我：
“
我那套广州的房，到底留不留？
”
我告诉他：如果在海珠、天河核心区，别急着卖。如果在增城、花都等郊区，赶紧套现！
2026
年，
我们
站在
楼市
这个岔路口
。
一招不慎
，就会被趋势的刀子割死！
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